Perícia em parcelamento direto de lote urbano: cenários paralelos, teto contratual e quadro de conciliação entre quitação e inadimplência

Contexto processual

Ação Revisional de Cláusulas Contratuais, cumulada com Obrigação de Fazer, Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Dano Moral, com Reconvenção, tendo por objeto promessa de compra e venda de lote urbano em regime de parcelamento direto pelo loteador (Lei nº 6.766/1979). A compradora sustentou dubiedade na cláusula de correção e cobrança em excesso; a loteadora, em reconvenção, afirmou inadimplência quanto a dezoito prestações do período final do contrato e pleiteou o respectivo débito atualizado.

Objeto da perícia — delimitação literal

O Juízo delimitou o objeto pericial à apuração, com base exclusiva nas condições pactuadas e nos documentos dos autos, de: (i) evolução do saldo devedor; (ii) montante total pago pelo comprador; (iii) existência de saldo devedor remanescente ou de eventual indébito; e (iv) valor das prestações indicadas como inadimplidas na reconvenção. Cada quesito foi respondido com o método nele indicado, sem que o signatário elegesse o instrumento contratual prevalente nem emitisse juízo de legalidade ou abusividade — matéria reservada ao Juízo (CPC, arts. 156 e 473, §2º).

Divergência documental — dois instrumentos, dois critérios

O confronto dos documentos contratuais revelou divergência quanto aos juros remuneratórios: a proposta de compra previa IGP-M acrescido de juros de 1% ao mês (incondicional); a cláusula de correção do contrato previa IGP-M, com juros de 12% ao ano exclusivamente na falta do índice. Como nenhum dos instrumentos pode ser declarado prevalente pelo perito, a apuração foi conduzida em dois cenários paralelos, sem eleição do correto — decisão reservada ao Juízo:

• Cenário 1 — somente IGP-M: critério literal da cláusula contratual; ausência de juros remuneratórios.
• Cenário 2 — IGP-M + 1% a.m.: critério da proposta de compra; juros incidem sobre o saldo já atualizado a cada competência.

A dupla apuração é instrumento metodológico de imparcialidade, não posicionamento técnico sobre o mérito da divergência.

Acordo judicial anterior e seus efeitos sobre a memória de cálculo

Constatou-se nos autos a existência de acordo judicial homologado por sentença em ação anterior entre as mesmas partes, pelo qual o débito de prestações atrasadas foi consolidado em valor único, pago em parcelas mensais fixas ao longo de dezoito meses. Os pagamentos realizados nesse período foram lançados na memória de cálculo de acordo com os valores e datas dos comprovantes, sem que o signatário atribuísse eficácia jurídica ao acordo — questão de direito reservada ao Juízo (CPC, art. 156).

Resultados apurados — síntese dos dois cenários

Aplicados os critérios de cada cenário ao conjunto de pagamentos efetivamente comprovados (arras e prestações), o saldo inicial foi integralmente amortizado antes do vencimento da 96ª prestação em ambos os cenários. O total pago pelo comprador ao longo do contrato foi de:

Teto contratual e cobrança acima do limite

O contrato previa que nenhuma prestação poderia superar o valor de um salário mínimo. Confrontadas as prestações pagas com o salário mínimo federal vigente em cada competência (R$ 724,00 em 2014 — Decreto 8.166/2013; R$ 788,00 em 2015 — Decreto 8.381/2014), identificou-se cobrança acima do teto em quinze competências, correspondentes aos anos de 2014 e 2015, no montante nominal de R$ 779,08. Registra-se que essas competências são posteriores à extinção do saldo devedor apurada no Cenário 1, de modo que o excesso ao teto está compreendido no indébito global, não constituindo verba adicional a ele. A qualificação jurídica dessa cobrança é matéria reservada ao Juízo.

Cálculo das prestações inadimplidas — premissa da reconvenção

A reconvenção sustentou inadimplência quanto a dezoito prestações do intervalo final do contrato. Sob essa premissa — expressamente não chancelada pelo signatário, por não ser confirmada pela atualização global elaborada —, foi apurado o débito isolado com os encargos moratórios contratuais: multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês, incidentes sobre o valor nominal de cada prestação, acrescido de correção monetária pelo IGP-M até a data-base.

O débito assim apurado totalizou R$ 45.469,94 à data-base do laudo — valor não diretamente comparável ao demonstrativo da parte reconvinte, por diferença de data-base e de composição de encargos. À mesma data-base do demonstrativo da parte, o método pericial resultou em R$ 37.305,13, contra R$ 46.350,05 indicados pela reconvinte (diferença de R$ 9.044,92, por encargos não decompostos de forma replicável).

Quadro de conciliação — resultados não são contraditórios

Os resultados de quitação e o débito das prestações inadimplidas são mutuamente exclusivos e dependem da premissa adotada pelo Juízo. O quadro abaixo evidencia que os três valores não se somam:

Ponto técnico relevante — valor nominal das prestações em cobrança

Os valores nominais das prestações indicadas como inadimplidas no demonstrativo da parte reconvinte divergiam do valor nominal contratual previsto na cláusula de parcelamento. A apuração do débito utilizou os valores do demonstrativo da parte, por serem os indicados no quesito correspondente, com nota de validação expressa (NBC PP 01) esclarecendo que tais valores não constituem apuração independente do signatário. A divergência entre o nominal contratual e os valores cobrados foi registrada objetivamente, sem qualificação jurídica.

Conclusão metodológica

O caso ilustra três práticas que fortalecem a consistência do laudo pericial em contratos de parcelamento direto:

• Apuração em cenários paralelos quando há divergência documental insanável pelo perito — cada cenário responde a um instrumento contratual distinto, sem eleição do prevalente.
• Quadro de conciliação que torna transparente a lógica de cada resultado e impede que sejam interpretados como contraditórios — instrumento de clareza para o Juízo.
• Nota de validação expressa quando valores utilizados nos cálculos foram extraídos de documento da parte e divergem de parâmetros contratuais autônomos — transparência metodológica que protege a credibilidade do laudo contra impugnação.

A qualidade técnica do laudo é avaliada pela rastreabilidade de cada número — não pela posição que ele favorece.

Fundamentos normativos: CPC arts. 156, 464, 465, 466, 473, 477 · NBC TP 01 · NBC PP 01 · Lei nº 6.766/1979 · CC arts. 352 a 355 · Decretos 8.166/2013 e 8.381/2014 (salário mínimo federal)